En muchas ciudades españolas se está viviendo una gran escalada del precio de la vivienda. La escasez de oferta y el aumento de los costes de la construcción son dos de las causas principales. Los expertos del sector inmobiliario señalan la industrialización de la edificación como una de las soluciones de futuro para el sector residencial. Un modelo constructivo que puede acortar plazos y costes, pero cuyo avance en el mercado español se encuentra con una barrera estructural: ¿Cómo puede financiarse? Esa un nuevo modelo que no encaja en el modelo de financiación tradicional de la promoción inmobiliaria.
En Kaizen Consulting tenemos experiencia en obtener soluciones financieras para proyectos del sector inmobiliario y también disponemos de acceso a financiadores alternativos que tienen interés en el sector y en proyectos de construcción industrializada. Porque estamos ante un modelo diferente, con características propias y necesidades de liquidez específicas.
Un modelo constructivo que no encaja del todo en las reglas actuales
En España, la financiación tradicional de promociones inmobiliarias opera bajo un modelo clásico: el préstamo se estructura con garantía hipotecaria y se dispone a medida que avanza la construcción sobre el suelo. La construcción industrializada es diferente: parte del proceso constructivo ocurre fuera de la parcela, en fábricas y requiriendo altos niveles de inversión previa antes de llevar las piezas construidas a su lugar de instalación final.
Se produce un desfase: mientras el valor se genera en la fase previa —sin suelo hipotecable, sin comprador final, sin acopios en obra—, la financiación bancaria se activa más tarde, cuando ya existe una estructura edificada susceptible de recibir financiación por la vía tradicional.
Esta disociación entre los ciclos financieros y los ciclos de producción es uno de los principales frenos para la escalabilidad de la construcción industrializada, especialmente en proyectos de vivienda asequible o alquiler institucional, donde los márgenes son más ajustados para los promotores y la liquidez inicial es limitada.
A este desfase financiero se suman varios factores de inseguridad jurídica:
- Ausencia de una figura legal del constructor industrializado.
- Falta de reconocimiento de los módulos como activos con valor hipotecable.
- Dificultades en la trazabilidad, valoración y aseguramiento de la fabricación offsite.
- Inexistencia de un marco normativo específico que regule estas operaciones.
Estas condiciones limitan la participación de entidades bancarias tradicionales en la financiación de los proyectos, ya que no encaja la construcción industrializada en sus criterios estrictos de garantía, consumo de capital y solvencia. Hay entidades, en España y a nivel internacional, que ya están trabajando en modelos de financiación que se adapten a las necesidades del esta nueva vía de creciente peso en el sector inmobiliario.
Es en este contexto donde la financiación alternativa puede cumplir un papel complementario muy destacado. Kaizen Consulting trabaja con una amplísima red de contactos entre los financiadores alternativos. Consideramos que este tipo de financiación puede ser especialmente útil para cubrir las etapas del proceso donde el sistema bancario aún no tiene recorrido: la prefabricación, el modelado, el acopio previo o la industrialización inicial.
Instrumentos como el factoring sobre contratos firmados, las estructuras de crédito documentario asegurado, las líneas de circulante para fabricantes, o incluso la conversión en fases iniciales de desarrollo, pueden facilitar la viabilidad de proyectos que, por su naturaleza, no pueden esperar a disponer de garantías hipotecarias tradicionales. En todas estas soluciones financieras el equipo de Kaizen Consulting posee un amplio conocimiento de las opciones al alcance de las empresas constructoras.
Como ocurre en otros sectores cuando se producen cambios relevantes, la construcción industrializada requiere una adaptación del marco normativo, registral y asegurador. Pero mientras se adapta, es necesario que existan soluciones transitorias que permitan a los agentes del sector operar con seguridad y liquidez en cada etapa del proceso.
La clave no está en replicar esquemas financieros clásicos en un modelo nuevo, sino en construir mecanismos realistas, seguros y adaptados a las nuevas formas de construir. La innovación no ocurre solo en la fábrica: también debe producirse en las estructuras financieras que la sostienen. Para acceder a estas soluciones es necesario contar con un asesoramiento especializado que permita acceder a todo el abanico de opciones a la medida de cada necesidad empresarial.
